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幸福的樓盤千篇一律，爛尾的樓盤各有各的悲哀。

01

在2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)大討論中，鄭州，西安，長(zhǎng)沙無(wú)疑是三個(gè)熱度最高的城市。

為什么？因?yàn)榈教幎际俏赐旯さ慕ㄖ?/p>

▲2023年全國(guó)爛尾項(xiàng)目分布圖

顯然，從去年年中開始的地產(chǎn)風(fēng)暴，讓這幾個(gè)城市的眾多購(gòu)房者買房就像買彩票。如果買房者選擇的開發(fā)商暴雷了，那么輕則先停工大半年，然后弄幾個(gè)人慢慢施工，施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后。重則開發(fā)商直接躺平，任由未建好的樓放那里鋼筋生銹，材料過(guò)期——這是當(dāng)前爛尾樓最主要的原因。

不過(guò)，雖然目前開發(fā)商暴雷是導(dǎo)致房地產(chǎn)爛尾的最主要因素，但各個(gè)城市都有自己的特點(diǎn)。

比如北京，就有不少爛尾樓，大多數(shù)都是“利益糾紛”造成的變相遮蓋，最典型的例子就是國(guó)安府，位于天安門附近兩公里外的二環(huán)區(qū)域，在和莊勝的一場(chǎng)官司中，已經(jīng)荒廢了將近三十年。在過(guò)去的數(shù)十年中，北京的價(jià)格已經(jīng)急劇上漲，而這片土地的價(jià)值也越來(lái)越高。

又如天津，天津的爛尾樓可以說(shuō)是久負(fù)盛名、由來(lái)已久：2007年，天津的巨無(wú)霸神盤星耀五洲；2023年，洞庭路1號(hào)工程在天津?yàn)I海新區(qū)無(wú)法竣工；2023年，全球排名第二、天津最高的寫字樓高銀117大樓爛尾；2023年，嘉蘭銘軒大樓位于市中心南京路，爛尾；天津?qū)幪┐髽?023年?duì)€尾；天房中山路、河西樾梅江、津南的領(lǐng)世郡，這些都是連神仙都救不了的項(xiàng)目，可見(jiàn)天津爛尾樓的底蘊(yùn)有多深厚。當(dāng)然，這一切都是融創(chuàng)的“功勞”。

而在其它城市，由于限購(gòu)政策，導(dǎo)致了環(huán)京的冷清；內(nèi)蒙的煤炭業(yè)主投資房地產(chǎn)，煤礦出了問(wèn)題，從房地產(chǎn)中抽取了資金；而在東北，經(jīng)常會(huì)涉及到商業(yè)環(huán)境的問(wèn)題。

而西安則是其中最具有特色的一座，2023年之前房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，西安大片爛尾樓；2023年之后，房?jī)r(jià)一路飆升，西安依然是一股爛尾的熱潮。

02

按理說(shuō)，降價(jià)、降庫(kù)存，是對(duì)付爛尾樓最好的“特效藥”。那么，西安那些未完工的建筑，又怎么會(huì)如此“油鹽不進(jìn)”呢？

在這方面，我們以西安有名的“易合坊”工程作為案例。

▲易合坊項(xiàng)目位于西安市灞橋區(qū)柳鶯路，整體建筑大體完工，但還達(dá)不到交房條件。

那么，這么一個(gè)看似不錯(cuò)的項(xiàng)目，怎么會(huì)在八年前就被擱置了？其實(shí)，易合坊就是香王村的一處城中村改造工程，其開發(fā)商西安四德地產(chǎn)只是一家資金不多的小開發(fā)商。

在西安，確切地說(shuō)，是在2006年之后，由政府大力推進(jìn)城中村改造，讓西安地區(qū)中小開發(fā)商有了進(jìn)入市場(chǎng)最低門檻的機(jī)會(huì)。不需要太多資金，一個(gè)本地小開發(fā)商只需要找一個(gè)本地的單位，找領(lǐng)導(dǎo)批一塊農(nóng)村集體土地，由單位組織職工團(tuán)購(gòu)，作為啟動(dòng)資金，讓開發(fā)商拿這個(gè)錢去拆遷、蓋房，然后政府定向招拍掛給這個(gè)開發(fā)商。

很明顯，這種模式的最大影響，就是土地的銷售，沒(méi)有任何的規(guī)則，也沒(méi)有任何的征用，也沒(méi)有成都那樣的標(biāo)準(zhǔn)。由于土地是區(qū)縣的，區(qū)縣也沒(méi)有那么大的資金，所以只能靠那些愿意做房地產(chǎn)生意的公司，把土地交給房地產(chǎn)公司。所以，招拍掛只是一個(gè)幌子，走個(gè)過(guò)場(chǎng)，畢竟，這些公司都是要付出巨大代價(jià)的，如果不能拿下，政府也不會(huì)幫他們。這也就意味著，很多好的地皮都被當(dāng)?shù)氐男￠_發(fā)商買走了，而那些小的開發(fā)商，資金鏈一斷，就會(huì)毀于一旦。到了后來(lái)，西安各區(qū)自行申報(bào)建設(shè)規(guī)劃，很多項(xiàng)目的背景，市政府相關(guān)部門也不太了解。

其次，城中村的改造，與傳統(tǒng)的開發(fā)方式完全不同，按照傳統(tǒng)的發(fā)展模式，土地征收、土地出讓、審批。而在城市改造模式中，開發(fā)商基本上就是一個(gè)“代工”，單位出錢，政府出地，開發(fā)商賺一筆。所以，在城市改造的時(shí)候，賣掉房子是第一步，買地才是最后一步。為了盡快地把商品房賣出去，以籌集到村民的安置和拆遷款，西安許多地區(qū)都采取了默認(rèn)的態(tài)度，即五證不齊全的城改房。這使得西安的爛尾樓與其它城市的“爛尾樓”有著明顯的區(qū)別。

其實(shí)，在大多數(shù)省份，甚至是發(fā)達(dá)的南部沿海城市，都有這樣的問(wèn)題。畢竟，只要這個(gè)計(jì)劃沒(méi)有任何問(wèn)題，大家都能共贏。

但是，出乎開發(fā)商意料的是，2023年的價(jià)格一路飆升，開發(fā)商在最后一步，土地出讓價(jià)格也隨之上漲。

根據(jù)城市改造用地的政策，地價(jià)是以目前的地價(jià)為基礎(chǔ)，再加上開發(fā)商的拆遷成本、建設(shè)成本，這兩方面加起來(lái)，開發(fā)商非但沒(méi)有盈利，還得自己掏腰包，最后只能“爛尾”。

03

說(shuō)實(shí)話，一些爛尾的房子，根本就沒(méi)有機(jī)會(huì)變成普通的房子。

僅僅是由于市場(chǎng)低迷導(dǎo)致的爛尾，有可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的回暖而“轉(zhuǎn)正”。

但如果是政策上的問(wèn)題，那就必須要有新的政策，減少土地出讓費(fèi)，但這也要有足夠的勇氣，才能承擔(dān)起“土地資源流失”的責(zé)任。

另外，也有一些開發(fā)商以未取得預(yù)售許可證為由，對(duì)原業(yè)主提出“合同無(wú)效”，并在取得房屋后將其高價(jià)出售。當(dāng)然，這樣的話，開發(fā)商就能賺錢了，房子也不會(huì)爛掉，還能拿到政府的土地，但這對(duì)原本的業(yè)主來(lái)說(shuō)，就是一種不公平的待遇。

▲站在開發(fā)商的角度，對(duì)業(yè)主毀約也是一種解決爛尾樓的途徑。

04

在西方神話中，“巴別塔”是人類建造的第一座未完工的建筑。有些人想要建造一座通天塔，但上帝覺(jué)得這可不行，就用術(shù)法封鎖了所有人的語(yǔ)言，沒(méi)有了協(xié)作，巴別塔就變成了一個(gè)半吊子工程。

與此類似，政府政策，購(gòu)房者市場(chǎng)，開發(fā)商共同努力。一旦合作被打破，管理者們對(duì)城市管理的政策和改革不夠重視，對(duì)市場(chǎng)秩序和商業(yè)倫理不夠重視，而開發(fā)商違法銷售，又不愿負(fù)起交房的義務(wù)，受到最大傷害的，就是那些最無(wú)奈的購(gòu)房者們。